拆遷補償款太低怎么辦？如何爭取合理的拆遷補償呢！

發布時間：2018-09-30 10:22:09    文章分類：拆遷頭條    作者：中國拆遷網    閱讀：4667

　　拆遷補償款太低怎么辦

　　一、宅基地拆遷補償太低怎么辦

　　拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

　　當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

　　農村宅基地拆遷補償的糾紛一般多于城市拆遷，因為被拆遷戶已經習慣于其農村的生活，讓其遠離原本的生活環境這是一件非常困難的事情?？烧囊巹澮话愕娜艘矡o法阻攔，而為了避免拆遷補償糾紛的發生，被拆遷戶最好在拆遷之前先咨詢專業的房產律師，看農村宅基地拆遷補償的標準是怎樣的，與城市拆遷補償標準一樣嗎，如果補償太低怎么辦?畢竟被拆遷戶與政府的力量還是有懸殊的，為了避免自己利益受損，最好還是請專業的律師幫忙吧。

　　二、公房拆遷補償款該歸誰

　　在確定了公房承租人之后，拆遷補償款的歸屬與繼承的問題就容易解決了。但首先必須明確一點：公房是國家財產(或集體財產，本文僅指作為國家財產的公房)，不能作為私人財產被繼承。公房承租人對于所承租的公房只有居住權，和極其有限的處分權。

　　而且公房承租人對于所承租的公房的權利也不能以繼承的方式轉由其繼承人享有，而只能通過變更的方式轉由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對所承租的公房作出實體上處分的，該處分屬無權處分，在有權限的公房管理單位給與認可之前，該處分沒有任何法律上的效力。

　　在此類糾紛中往往涉及家庭協議的問題。所謂家庭協議是指在公房的原承租人的家庭內部就公房的分配、繼承、拆遷補償等問題達成的一攬子協議。據筆者了解，簽訂家庭協議的情況也是很普遍的，在前來咨詢的當事人中，幾乎人手一份家庭協議。關于家庭協議的效力及其實施，大致可以分以下幾種情形：

　　1、協議本身因違反法律或北京市有關公房租賃的強制性規定而無效。就筆者掌握的信息，這種情況不在少數。因為家庭協議大部分是在當事人沒有聘請或者咨詢律師的前提下簽訂的，而當事人自己又不了解法律和北京市有關公房租賃的規定，所簽訂的家庭協議有不少違反強制性規定的條款。

　　2、協議本身有效，但漏洞百出、后患無窮。這種情況也很多。當事人不懂得用法律的語言來表達意思，詞語模糊、表意不清，很多重要問題沒有約定。

　　3、協議有效。這里又分幾種情況。一種是協議有效并已經執行，大家殆無異議，各方皆大歡喜。一種是協議有效已部分執行，但有當事人覺得協議對自己不公平主張重新分配而起糾紛的。一種是協議有效尚未執行，當事人產生爭議的。所以，這里要特別提醒當事人，關于公房承租人的變更涉及重大的利益分配問題，對當事人的居住利益和經濟利益有重大影響，建議在簽訂家庭協議的時候還是聘請專業律師參與為妥。

　　關于拆遷補償款的歸屬。根據相關規定，拆遷補償的受償方為被拆遷人，即被拆遷房屋的所有權人。但是在存在公房租賃關系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關系或對承租人進行安置后才能獲得補償。在被拆遷人(出租人)對承租人進行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補償問題。但在解除租賃關系的情形中，被拆遷人(出租人)通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租權的對價。

　　三、公房拆遷補償款能否繼承

　　嚴格來講，被拆遷人(出租人)向承租人支付的金錢并非拆遷補償，因為拆遷補償是指拆遷人對于被拆遷人的金錢補償，而承租人并不是拆遷房屋的所有權人，不是被拆遷人，當然不是拆遷補償的受償人。但是，從普通人的眼光看來，反正是獲得一定的金錢，通俗稱為拆遷補償。

　　在存在公房租賃關系的公房拆遷中，拆遷補償款歸承租人所有，這一點十分明確。如果公房承租人在獲得拆遷補償后死亡的，拆遷補償款可以作為其個人財產按照遺囑或者法定的繼承規則分配給其繼承人。如果拆遷補償發生在公房承租人發生變更之后，則拆遷補償款為變更后的公房承租人的個人財產，原公房承租人的其他繼承人對此沒有任何的請求權。如果拆遷補償發生在公房承租人死亡之后，承租人變更之前，則該拆遷補償款歸系爭公房的事實上的承租人所有，原公房承租人的其他繼承人對此亦沒有任何的請求權。

　　合理爭取拆遷補償的五個小技巧

　　技巧一：堅守陣地，表明決心

　　在拆遷實踐中，拆遷方會時刻關注被拆遷人的一舉一動，從而制定相應的拆遷策略。有些被拆遷人，一看到要拆遷了，認為原房屋處肯定會經常斷水斷電，影響正常的生產生活，而且拆遷開始后環境必定臟亂差，反正遲早要搬，不如趁早找到合適的地方重新開始生產生活，有這種想法很正常，但是這些被拆遷人往往只想到了自己的不便，而沒有想到這樣作可能會對自己在拆遷中的利益爭取造成嚴重的損害。因為一旦你輕易撤離，拆遷方可能會在你不知情的情況下，無緣無故半夜里把房子偷拆，由于家中無人，偷拆房屋的成本很低，拆遷方這個時候往往會利用這個時機，先把房子拆了，讓你心理產生恐慌情緒，繼而失去要價的本錢。而且如果被拆遷人輕易搬走，就會給拆遷方釋放了這樣一個信號：你沒有堅決維護自己權益的決心，如果拆遷方一旦確認這一點，會直接導致給你的拆遷補償報價大大降低。此外，由于被拆遷人搬了家，不在被拆遷地方居住，就失去了第一時間獲取最新拆遷信息的機會，繼而在拆遷談判中陷入被動地位。

　　技巧二： 誓死維權但決不作無謂犧牲

　　要想獲取一個合理的拆遷補償，首先要有一顆堅定的心，在拆遷中逆來順受，缺乏斗爭勇氣的人是不可能拿到一個滿意拆遷補償的。但是，拆遷維權行動千萬不要盲目進行，沒有組織、沒有策劃的一味個人抵抗、暴力抵抗只是個人英雄主義的表現，并不是追求利益的最佳手段。在遇到拆遷方或者拆遷中的出租方要求你及時搬家或者侵犯你的住宅或經營場所時，尤其是在非法強拆的時候，大多數都是幾十號甚至幾百號人助陣，被拆遷人一定要稍安勿躁，切不可以卵擊石，進行無謂的抵抗，那樣不但不能挫敗對方，反而會給自己帶來傷害。遇到這種情況應該第一時間減少損害，尋求保護，必要的時候可以報警或者提前啟動相關的法律程序維護自己的合法權益。

　　技巧三： 拆遷方送來的文件可以收但不隨意簽字

　　拆遷過程中拆遷方經常會向你送達有關資料和文書，比如：拆遷的通知、限期拆除的通知、補償決定等等，這些文件有的只是信息傳達的作用，可有的則會對你的權利義務產生實際影響，在你沒有確認所收到材料的內容及簽字可能產生的法律后前，不要輕易在這些材料上簽字。比如拆遷方給你送達評估報告，你沒有看清楚，也沒有對其中的具體內容一一進行核實就簽字了，那么評估的程序對你來講就已經發生效力了，一旦簽字后再去質疑評估內容缺項漏項、面積不符等問題就會困難重重。此外，拆遷方還會根據你對評估報告的簽字確認去申請裁決或征收補償決定，從而對你做出極低的補償。所以我們在拆遷過程中倡導拆遷方送來的材料可以收，但是千萬不要隨便簽字，不給對方以空隙。

　　技巧四：多聽少說，不要輕易報價

　　拆遷補償實質上就是拆遷雙方的一種利益博弈，在沒有拿到很好的談判籌碼之前，千萬不要輕易報價。拆遷方往往第一次見面，在向你介紹完本次拆遷項目的相關政策后就會問你“你想要多少錢啊?給我們說說我們好給你去爭取”等等之類的話。如果這時候你認為拆遷方是在和你討價還價，那你就大錯特錯了，這只是為了打探你的心理價位，從而針對你的報價，來制定所謂的怎樣對付你的策略。在這個時候如果被拆遷人簡單的把自己的價報給了對方，話一出口，你已經輸了一半，因為拆遷方已經知道了你的底線。作為被拆遷人，尤其是對拆遷毫無經驗對相關的法律規定有知之甚少的被拆遷人來說，面對拆遷方的說辭，一定要多聽少說，冷靜地判斷其用意并沉著應對。關于拆遷補償的報價一定要掌握時機和火候，必須選擇一個合適的時機才能報價，否則，價格報高、報低都會很被動。只有掌握合適的時機報價才不會因為為報價過低而后悔，也不為報價過高而早早的被拆遷方盯上，才可以讓自己從容地在安全的范圍內爭取最大利益。

　　技巧五：原件握在自己手中

　　在拆遷過程中，房屋產權證、土地使用權證等重要的證件或者是可以證明自己合法權利的證明、協議等重要文件的原件，一定要留在自己手中。在拆遷實踐中，很多被拆遷人稀里糊涂地就將這些原件交給了拆遷方，甚至是在簽訂了補償協議之后，自己手中都沒有該協議的原件，一旦發生糾紛或者需要法律維權，就會造成巨大的阻礙，有的被拆遷人甚至會因此而喪失訴訟的機會。實踐中，京平律師一般都會建議委托人將這些重要的原件放在可靠的地方，甚至是放在父母或兄弟姐妹家里，因為萬一自己的房屋被非法強拆，這些重要文件就很容易丟失。拆遷過程是非常復雜的，而且經常會遇到一些突發性事件，所以，被拆遷人行事一定要小心謹慎，防患于未然。